Kapitalbeschaffung für gewerbliche Immobilienprojekte: So funktioniert's
Grundstein für den Erfolg
Profis mit einer Menge Erfahrung in der Umsetzung Gewerblicher Immobilienprojekte wissen, wie komplex solche Vorhaben oft sind. Daher erfordern sie neben einer sorgfältigen Planung eine ebenso perfekt passende Finanzierung. Die Kapitalbeschaffung ist dabei ein wichtiger Faktor für den Erfolg eines Projekts.
Deswegen schauen wir an dieser Stelle erstmal, welche verschiedenen Arten der Kapitalbeschaffung für gewerbliche Immobilienprojekte zur Verfügung stehen. Auf welche Kapitalbeschaffungsart die Wahl am Ende fällt, hängt von der Art des gewerblichen Immobilienprojektes ab. Nur wer im Blick hat, welche Aspekte bei der Kapitalbeschaffung für Immobilienentwickler für verschiedene Arten von gewerblichen Immobilienprojekten von zentraler Bedeutung sind, kann eine fundierte Entscheidungen treffen.
Kapitalbeschaffung ohne Eigenkapital: Eine besondere Art der Finanzierung
Wer Eigentümer:in einer Immobilie ist, aber Geld für ein anderes Projekt braucht, könnte sich mit der Kapitalbeschaffung beschäftigen. Denn ganz allgemein ist die Kapitalbeschaffung eine besondere Form der Immobilienfinanzierung, die nicht zweckgebunden ist. Konkret bedeutet das: Kreditnehmer:innen können das Geld für alles Mögliche verwenden.
Da liegt ein zentraler Unterschied zur Baufinanzierung. Hier darf das Geld nur für den Kauf, den Bau oder die Modernisierung einer Immobilie verwendet werden. Allerdings ist es eine notwendige Voraussetzung für die Kapitalbeschaffung, dass die im Eigentum befindliche Immobilie nahezu abbezahlt oder schuldenfrei ist.
So funktioniert die Kapitalbeschaffung in der gewerblichen Finanzierung
Der Ablauf ähnelt der klassischen Baufinanzierung: Zunächst wird ein Darlehen in der gewünschten Höhe beantragt. Dann prüft die Bank die Bonität der Antragsstellerin oder des Antragsstellers und den Wert der Immobilie im Eigentum. Wenn beides aus Sicht der Bank in Ordnung ist und im Verhältnis zur beantragten Darlehenshöhe steht, wird eine Grundschuld auf die schon im Eigentum befindliche Immobilie eingetragen. Diese Grundschuld sichert das Darlehen der Bank ab.
Ob die Möglichkeit einer Darlehensrückzahlung vor Ablauf der Laufzeit möglich ist, hängt von der Finanzierungsstruktur ab. Bei einem gewöhnlichen Annuitätendarlehen wird in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig.
Wer die Kapitalbeschaffung in Anspruch nehmen möchten, muss zunächst ein Darlehen bei einer Bank oder einem anderen Kreditinstitut aufnehmen. Nach Abschluss der Prüfung und Eintragung der Grundschuld zahlt die Bank den Darlehensbetrag aus.
Vor- & Nachteile von Kapitalbeschaffung
Ob Kapitalbeschaffung im Vergleich zur klassischen Immobilienfinanzierung jetzt besser oder schlechter ist, lässt sich so einfach nicht sagen. Das hängt immer von ganz vielen Faktoren wie der finanziellen Situation des Investors, dem Zinssatz und den Zielen ab. Ganz allgemein hier aber mal ein Überblick über die Vor- Nachteile gegenüber der klassischen Finanzierung:
Vorteile von Kapitalbeschaffung
Investitionen ohne bestehendes Eigenkapital einfacher möglich
Höhere Flexibilität, weil Darlehen nicht zweckgebunden ist
Keine Zinskosten bis zum Abruf des Darlehens
Nachteile von Kapitalbeschaffung
Ist die Immobilie im ersten Rang bereits belastet, bedeutet das i.d.R. höhere Zinsen
neue Grundschuld auf bestehendes Eigentum
Möglichkeiten der Kapitalbeschaffung für Immobilienentwickler in der gewerblichen Finanzierung
Immobilienentwickler sind auf die Kapitalbeschaffung angewiesen, um ihre Projekte zu finanzieren. Die Kapitalbeschaffung kann aus verschiedenen Quellen erfolgen. Hier eine Übersicht:
Eigenkapital
Fremdkapital
Darlehen
Beteiligungen
Mezzanine-Kapital
Eigenkapital ist die wichtigste Säule der Finanzierung von Immobilienprojekten. Es bietet Immobilienentwicklern eine gewisse Planungssicherheit und verringert die Abhängigkeit von Fremdkapitalgebern. Eigenkapital kann aus verschiedenen Quellen wie Ersparnissen, Erbschaften oder Schenkungen stammen.
Fremdkapital ist mit Zinsen und anderen Kosten verbunden. Es kann in Form von Darlehen, Beteiligungen oder Mezzanine-Kapital gewährt werden.
Unter den ersten drei Möglichkeiten ist das Darlehen die häufigste Form der Fremdkapitalfinanzierung für Immobilienprojekte. Sie werden in der Regel von Banken oder anderen Finanzinstituten vergeben. Darlehen können mit einer festen oder variablen Verzinsung vergeben werden.
Beteiligungen dagegen sind eine Form der Fremdkapitalfinanzierung, bei der ein:e Fremdkapitalgeber:in einen Anteil am Unternehmen oder an der Immobilie erhält. Beteiligungen können in Form von Aktien, Genussscheinen oder stillen Beteiligungen gewährt werden.
Mezzanine-Kapital ist eine Form der Fremdkapitalfinanzierung, die eine Mischung aus Eigenkapital und Fremdkapital darstellt. Mezzanine-Kapital wird in der Regel von institutionellen Investoren vergeben. Aus Investorensicht ist es bei der Kapitalbeschaffung für Immobilienprojekte natürlich wichtig, dass das Projekt solide ist und eine gute Rendite verspricht.
Kapitalbeschaffung für Einzelhandelsimmobilienprojekte
Die Kapitalbeschaffung für Einzelhandelsimmobilienprojekte ist eine komplexe Aufgabe, da diese Projekte in der Regel hohe Investitionen erfordern. Die wichtigsten Möglichkeiten der Kapitalbeschaffung sind:
Mieter- oder Betreiberverträge
Kaufpreisbindungen
Investitionsfonds
Mieter- oder Betreiberverträge mit langfristiger Laufzeit und festen Mieten oder Pachten sind eine gute Möglichkeit, Kapital für Einzelhandelsimmobilienprojekte zu beschaffen, da sie eine stabile Einnahmequelle darstellen. Die Mieteinnahmen können dazu verwendet werden, die Kosten für das Projekt zu decken und die Zinsen für Fremdkapital zu tilgen.
Bei der Gestaltung von Mieter- oder Betreiberverträgen ist es wichtig, die Interessen der Immobilienentwickler:innen und der Mieter:innen oder Betreiber:innen zu berücksichtigen. Immobilienentwickler:innen sollten sicherstellen, dass die Mieteinnahmen ausreichend hoch sind, um die Kosten für das Projekt zu decken. Die Mieter:innen oder Betreiber:innen sollten hingegen sicherstellen, dass die Mieten oder Pachten nicht zu hoch sind und dass sie ausreichend Flexibilität haben, um auf Veränderungen des Marktumfelds zu reagieren.
Kaufpreisbindungen sind bieten häufig die Chance, Kapital für Einzelhandelsimmobilienprojekte zu beschaffen, da sie eine gewisse Sicherheit für Investorinnen und Investoren bieten. Bei einer Kaufpreisbindung verpflichtet sich ein:e Käufer:in, die Immobilie zu einem vorher festgelegten Preis zu erwerben. Diese Sicherheit kann für Investierende attraktiv sein, da sie ein gewisses Maß an Risikominderung bietet.
Kaufpreisbindungen können in verschiedenen Formen vereinbart werden. In der Regel wird eine Kaufpreisbindung in Form einer Option vereinbart. Käufer:innen haben dann das Recht, die Immobilie zu einem vorher festgelegten Preis zu erwerben. Die Option kann eine Laufzeit von mehreren Jahren haben.
Investitionsfonds eröffnen häufig die Option, Kapital für Einzelhandelsimmobilienprojekte von einer Vielzahl von Investor:innen aufzubringen. Investmentfonds investieren in der Regel in mehrere Immobilienprojekte, um das Risiko zu streuen. Investitionsfonds haben in der Regel Zugang zu größeren Kapitalbeträgen als einzelne Investor:innen. Außerdem haben Investmentfonds in der Regel Erfahrung in der Bewertung und Finanzierung von Immobilienprojekten.
Logisch, dass in dem Fall die Interessen beider Seiten passend sein sollten: Immobilienentwickler:innen sollten sicherstellen, dass der Investmentfonds die Ziele des Projekts unterstützt. Der Investmentfonds auf der anderen Seite sollte überzeugt sein von der wirtschaftlichen Tragfähigkeit des Projekts.
So lässt sich Kapital für Industrieimmobilien beschaffen
Die Kapitalbeschaffung für Industrieimmobilienprojekte ist eine komplexe Aufgabe, da diese Projekte in der Regel hohe Investitionen erfordern. Die wichtigsten Möglichkeiten der Kapitalbeschaffung sind:
Public Private Partnership (PPP)
Verpachtungen
Leasing
Public Private-Partnership-Projekte können bieten die Möglichkeit, Kapital für Industrieimmobilienprojekte zu beschaffen, da sie die öffentlichen Finanzmittel schonen und die private Investitionstätigkeit fördern.
Bei PPP-Projekten ist es wichtig, dass die Projektpartner die Ziele und Interessen des jeweiligen Partners berücksichtigen. Der öffentliche Partner sollte sicherstellen, dass die Immobilie seinen Bedürfnissen entspricht und dass die Kosten für den Betrieb und die Wartung der Immobilie tragbar sind. Der private Partner sollte sicherstellen, dass die Projektkosten angemessen sind und dass eine angemessene Rendite drin ist.
Über Verpachtungen lässt sich Kapital für Industrieimmobilienprojekte beschaffen, da sie Immobilienentwickler:innen eine stabile Einnahmequelle bieten.
Bei der Gestaltung von Verpachtungsverträgen ist es wichtig, dass beide Vertragsparteien die eigenen Interessen wahren und die der anderen Seite mitdenken. Auch hier müssen die Mieteinnahmen der Immobilienentwickler:innen Mieteinnahmen ausreichend hoch sein, um alle Kosten zu decken. Gleichzeitig müssen potentielle Mieter:innen sicherstellen, dass die Miete nicht zu hoch ist und dass er ausreichend Flexibilität hat, um auf Veränderungen des Marktumfelds zu reagieren.
Leasing ist weitere Möglichkeit bei der Kapitalbeschaffung, weil es Immobilienentwickler:innen die Möglichkeit bietet, die Immobilie ohne Eigenkapital zu erwerben. Auch hier wichtig: Immobilienentwickler:innen müssen Leasingkosten berücksichtigen, die wiederum von Laufzeit und Leasingpartner abhängen.
Büroimmobilienentwicklungen: Kapital für die eigenen Visionen beschaffen
Da Büroimmobilienentwicklungen in der Regel mit hohen Investitionen verbunden sind, ist die Kapitalbeschaffung bei der Umetzung von Projekten dieser Art eine wichtige Herausforderung für Immobilienentwickler:innen. Die gängigste Möglichkeiten der Kapitalbeschaffung sind:
Darlehen mit Bürgschaften
Grundstücksverkäufe
Joint Ventures
Darlehen mit Bürgschaften sind eine gängige Form der Kapitalbeschaffung für Büroimmobilienentwicklungen. Bei dieser Form der Finanzierung übernimmt eine dritte Partei, z. B. eine Bank oder ein Unternehmen, die Haftung für den Kredit. Für Immobilienentwickler:innen ist das oft eine gute Möglichkeit, die Zinsen für das Darlehen zu senken.
Grundstücksverkäufe können eine weitere Möglichkeit der Kapitalbeschaffung für Büroimmobilienentwicklungen sein. Dabei verkaufen Immobilienentwickler:innen das Grundstück an eine:n Investor:in. Diese:r errichtet dann die Immobilie. Die oder der Immobilienentwickler:in erhält dann einen Teil des Verkaufspreises als Vorfinanzierung.
Joint Ventures funktionieren über eine Zusammenarbeit von zwei oder mehr Partnern zur Realisierung des Projekts bei Aufteilung der Kosten.
Kapitalbeschaffung für Hotelimmobilienentwickler
Hotelimmobilien sind eine beliebte Anlageklasse, die stabile Renditen bieten kann. DA sind Hotelprojekte allerdings relativ kostspielig sind müssen Hotelimmobilienentwickler:innen oft auf eine dieser Kapitalbeschaffungen zurückgreifen:
Konzessionsverträge
Projektentwicklungsunternehmen
Equity-Fonds
Konzessionsverträge sind eine gute Möglichkeit der Kapitalbeschaffung für Hotelimmobilienentwickler:innen, weil sie Hotelbetreiber:innen eine langfristige Perspektive bieten. Diese Perspektive erhalten Betreiber:innen von Hotels dadurch, dass der Konzessionsvertrag das Recht zusichert, das Hotel auf dem Grundstück zu betreiben, solange der Konzessionsvertrag gilt.
Logisch, dass Hotelimmobilienentwickler:innen die eigenen Interessen wahren müssen: Sie wollen eine angemessene die Konzessionsgebühr zahlen und trotzdem ausreichend Flexibilität für die Betreibung des Hotels haben.
Die Zusammenarbeit mit einem Projektentwicklungsunternehmen eröffnet Hotelimmobilienentwickler:innen, die bislang nicht über eigene Ressourcen oder die Erfahrung verfügen, die Chance, ein eigenes Hotelprojekt umzusetzen. Dabei übernimmt das Projektentwicklungsunternehmen übernimmt die Planung, die Finanzierung und den Bau des Hotels. Zeitgleich können sich Hotelimmobilienentwickler:innen auf die Vermarktung des Hotels konzentrieren.
Equity-Fonds können eine gute Möglichkeit für Hotelimmobilienentwickler sein, um Eigenkapital für ein Hotelprojekt zu beschaffen. Equity-Fonds haben in der Regel Zugang zu größeren Kapitalbeträgen als Einzelinvestoren. Außerdem haben Equity-Fonds in der Regel Erfahrung in der Bewertung und Finanzierung von Immobilienprojekten.
Ziel der Zusammenarbeit ist für den Equity-Fonds die Rendite auf das eigene Investment. Hotelimmobilienentwickler:innen sollte hingegen sichergehen, die Kontrolle über das eigene Projekt zu behalten.
So gelingt die Kapitalbeschaffung für’s gewerbliche Immo-Investment
Eine gründliche Planung ist die Grundlage für jede erfolgreiche Kapitalbeschaffung. Dazu gehört die Erstellung eines Businessplans, der die Ziele des Projekts, die Marktanalyse, die Finanzierungsstrategie und die Risikoanalyse enthält. Daraus abgeleitet ist ein gelungenes Projektkonzept, das klar macht, wieso das Projekt tragfähig und renditeträchtig ist, das Herzstück der Kapitalbeschaffungsstrategie.
Wenn diese Grundlage gelegt ist, fehlt nur die transparente Kommunikation: gegen über Investorinnen und Investoren über die regelmäßige Bereitstellung von Informationen über den Projektfortschritt und die Risikoentwicklung. Unsere Profis beraten gerne durch den gesamten Prozess. Hier geht’s zu einem unverbindlichen Kennenlernen. 👇