Rendite und Kreditoptionen für Gewerbeimmobilien
Passende Kreditoption finden und Rendite optimieren: So funktioniert’s
Wer in Gewerbeimmobilien investiert, möchte natürlich das die Zahlen stimmen. Unter anderem die Rendite muss passen. Damit das gelingt, sollte die für die eigene Situation, die eigene Strategie und die eigenen Ziele passende Finanzierung der Gewerbeimmobilie her. Aber welche Finanzierungsoptionen gibt es, welche Möglichkeiten zur Berechnung der Rendite stehen zur Verfügung und was sind die gängigsten Investmentstrategien für Gewerbeimmobilien? ⬇️
- Renditeberechnung
- Eigenkapital(quote)
- Finanzierungsmöglichkeiten
- Mietverträge optimieren
- Investitionschancen
- Investmentstrategien
- Finanzierung
- FAQ
Berechnung der Rendite für Gewerbeimmobilien: Den Erfolg der eigenen Investition messen
Die Rendite ist der zentrale Erfolgsfaktor bei der Investition in Gewerbeimmobilien. Verschiedene Kennzahlen helfen, die Rentabilität zu beurteilen und fundierte Entscheidungen zu treffen. Es gibt drei zentrale Kennzahlen, die auf verschiedene Weisen berechnet werden und den Erfolg einer Investition in Gewerbeimmobilien unterschiedlich messbar machen:
3 Kennzahlen für der Erfolg einer gewerblichen Immobilieninvestition
Kapitalrendite (KOI) = (Jährlicher Nettogewinn / Investitionskosten) x 100
Bruttoanfangsrendite (BAR) = (Jährliche Mieteinnahmen / Kaufpreis) x 100
Interner Zinsfuß (IRR) wird mithilfe von Software- oder Kalkulationsprogrammen berechnet
Kapitalrendite (KOI)
Die Kapitalrendite misst den jährlichen Nettogewinn im Verhältnis zum investierten Kapital. Sie ist somit ein Indikator für die Effizienz der Investition. Die Formel zu dessen Berechnung lautet:
KOI = (Jährlicher Nettogewinn / Investitionskosten) x 100
Beispielhaft ergibt sich daraus bei einer Million Euro an Investitionskosten und einem jährlichen Nettogewinn von 80.000 Euro eine Kapitalrendite von 8 %. Konkret bedeutet das eine jährliche Rendite von 8 % Rendite.
Bruttoanfangsrendite (BAR)
Die Bruttoanfangsrendite (BAR) zeigt die anfängliche Rendite vor Abzug von Finanzierungskosten und anderen Ausgaben. Sie dient als erste Orientierungshilfe bei der Investitionsentscheidung. Sie wird wie folgt berechnet:
BAR = (Jährliche Mieteinnahmen / Kaufpreis) x 100
In konkreten Zahlen ergibt sich daraus bei einem Kaufpreis von einer Million Euro bei jährlichen Mieteinnahmen von 100.000 Euro eine Bruttoanfangsrendite von 10 %. In diesem Fall zeigt die BAR, dass die Investition anfänglich eine Rendite von 10 % pro Jahr erzielt.
Interner Zinsfuß (IRR)
Der Interne Zinsfuß (IRR) ist der Zinssatz, der den Kapitalwert einer Investition auf null bringt. Er dient als Vergleichsmaßstab für verschiedene Investitionsmöglichkeiten und zeigt den Rendite-Sweet-Spot der Investition. Der IRR kann mithilfe von Finanzsoftware oder Tabellenkalkulationsprogrammen berechnet werden. Ein IRR von 8 % bedeutet um Beispiel, dass die Investition eine Rendite von 8 % pro Jahr. erzielt, wenn der Investor den Kapitalwert der Investition auf null bringen möchte.
Eigenkapital und Eigenkapitalquote in der Gewerbeimmobilienfinanzierung
Die Finanzierung einer Gewerbeimmobilie ist ein komplexer Prozess, der maßgeblich von dem eingebrachten Eigenkapital bzw. dessen Anteil am Gesamtvolumen hängt. Das Verhältnis des eingebrachten Eigenkapitals zum Kaufpreis ist die Eigenkapitalquote. Das Eigenkapital ist als einfach der Teil des Kaufpreises, den Investor:innen aus eigenen Mitteln finanzieren. Es hat Einfluss auf die Kreditkonditionen und damit die Rendite der Investition.
Faustregeln zur Eigenkapitalquote
Üblicherweise liegt die Eigenkapitalquote bei 20-30% des Kaufpreises
Bei einer höheren Eigenkapitalquote sinkt der Finanzierungsbedarf und die Kreditzinsen
Je höher die Eigenkapitalquote, desto geringer das Risiko für die Bank und desto besser die Konditionen für den Kredit
Finanzierungsmöglichkeiten Gewerbeimmobilien im Überblick
Dass Gewerbeimmobilien vollständig aus Eigenkapital bezahlt werden, kommt in den seltensten Fällen vor. Denn besonders gewerbliche Investoren machen sich natürlich gerne den Fremdkapitalhebel zunutze. Dazu stehen dann grundsätzlich verschiedene Finanzierungsoptionen zur Verfügung: Bankkredite, Hypotheken, Mezzanine-Kapital oder Crowdfunding.
Bei Bankkrediten handelt es sich um die klassische Finanzierung durch Banken, die in als Annuitätendarlehen in Raten getilgt wird.
Über die Aufnahme von Hypotheken haben Investor:innen die Möglichkeit, langfristige Finanzierungen mit Grundpfandrecht abzuschließen und von relativ günstigen Zinsen durch die Beleihung einer Immobilie zu profitieren.
Als Mezzanine-Kapital wird nachrangiges Kapital zwischen Eigen- und Fremdkapital bezeichnet. Zwar sind die Zinsen hier meist höher als bei Bankkrediten, dafür besteht aber die Möglichkeit einer Risikostreuung.
Crowdfunding ist die innovativste Möglichkeit der Finanzierung. Dabei finanzieren private Kapitalgeber:innen das Investment in die Gewerbeimmobilie. Allerdings fallen dafür meist höhere Zinsen und Gebühren an.
Mietvertragsarten, Mietentwicklung und mehr: Mietverträge im Sinne der Rendite optimieren
Mietverträge spielen eine zentrale Rolle bei der Investition in Gewerbeimmobilien. Sie legen die Rechte und Pflichten von Mieter:in und Vermieter:in fest und haben somit direkten Einfluss auf die Rentabilität der Investition. Für Investor:innen ist es deswegen zentral, Mietverträge strategisch zu verhandeln und fortlaufend zu optimieren. Das sichert langfristige Erträge des gewerblichen Immobilieninvestments.
Mietvertragsarten: Was passt zur Strategie des Investments?
Es gibt im Wesentlichen drei verschiedene Mietvertragsarten, die für die Vermietung von Gewerbeimmobilien in Frage kommen. Welche die richtige ist, hängt von den Zielen des Investors, den Mieter:innen und der Immobilie ab.
Eine vereinbarte Staffelmiete bedeutet, dass es regelmäßige Erhöhung der Miete während der Vertragslaufzeit gibt. Das hat für Vermieter:innen den Vorteil einer planbaren Einnahmensteigerung, während Mieter:innen ebenfalls Planungssicherheit haben. Allerdings nimmt es beiden Seiten die Möglichkeit, auf veränderte Marktlagen oder Inflationsraten zu reagieren.
Insbesondere wenn es um veränderte Inflationsraten geht, hat die Indexmiete Vorteile. Denn in diesem Fall ist die Miete an die allgemeine Preisentwicklung gekoppelt und kann Vermieter:innen so als Inflationsausgleich dienen. Gleichzeitig ist für Mieter:innen so sichergestellt, dass sie stets eine angemessene und marktübliche Miete zahlen. Auf der anderen Seite besteht für Mieter:innen die Gefahr, dass in Zeiten von Inflation beispielsweise im Einzelhandel bei vorübergehend sinkenden Umsätzen und allgemein steigenden Kosten auch die Miete steigt.
Um solchen Problemen zu begegnen, können Mieter:in und Vermieter:in über die Umsatzabhängige Miete nachdenken. Wie der Name verrät, orientiert die sich am Umsatz der Mieterin oder des Mieters. Vermieter:innen sind so am Erfolg der Mieter:innen beteiligt, tragen aber natürlich ebenso das unternehmerische Risiko der Mieter:innen mit
Verhandlungsstrategie für Gewerbeimmobilieninvestor:innen
Doch was gibt es bei der Verhandlung des Gewerbeimmobilienmietvertrages zu beachten? Investor:innen sollten sich natürlich intensiv damit auseinandergesetzt haben, welche Miete sie erreichen möchten und wie langfristig sie die Vertragslaufzeit gestalten wollen. Letztlich sind es drei Dinge, die in der Verhandlung mit Mieter:innen entscheidend sind.
Eine Marktanalyse vorab ist wichtig, um sich über Mieten vergleichbarer Objekte in der Region zu informieren. Denn daraus ergibt sich die Verhandlungsposition als Vermieter:in. Hinzu kommen natürlich Faktoren des Objektes selber wie Lage und Ausstattung und die eigenen Vorteile als Vermieter:in.
Dazu gehört dann natürlich auch, eine ausreichende Kompromissbereitschaft mitzubringen. Denn nur wer verhandlungsbereit auftritt und glaubhaft vermittelt, eine Win-Win-Situation für beide Seiten schaffen zu wollen, wird als fair und zuverlässig wahrgenommen.
Genauso wichtig wie eine Marktanalyse zum Zeitpunkt der Vermietung, ist es die Mietenentwicklung und -steigerung in der Region zu beobachten und Marktpotenzial für Mietanpassungen zu nutzen. Natürlich kommt es dabei auf die gesetzlichen Rahmenbedingungen und den vereinbarten Mietvertrag der Gewerbeimmobilie an.
Investitionschancen für Gewerbeimmobilien: Die richtige Assetklasse für’s Portfolio finden
Gewerbeimmobilien bieten ein breites Spektrum an Investitionschancen mit unterschiedlichen Rendite- und Risikoprofilen. Deswegen ein kurzer Blick auf Chancen und Risiken der wichtigsten Assetklassen der Investition in Gewerbeimmobilien.
Investitionschancen von Einzelhandelsimmobilien
Für Einzelhandelsimmobilien sind die Lage und der Mieter mit die entscheidenden Erfolgsfaktoren. Besonders nachgefragt sind Innenstadtlagen und frequentierte Einkaufstraßen. Ebenso sind bonitätsstarke Mieter:innen mit langfristigen Mietverträgen in diesen Fällen oft ein Schlüssel zu rentablen Investments.
Chancen von Einzelhandelsimmobilien
Steigende Nachfrage nach Online-Shopping erfordert flexible Nutzungskonzepte
Omnichannel-Strategien und hybride Nutzungskonzepte zukunftsorientiert
Risiken von Einzelhandelsimmobilien
Online-Handel kann zu sinkenden Mieten und Leerständen führen
Verändertes Konsumverhalten und Strukturwandel im Einzelhandel
Investitionschancen von Industrieimmobilien
Die Nachfrage nach Industrieimmobilien ist steigend. Logistik- und Lagerflächen boomen zunehmend durch den stetig wachsenden E-Commerce-Sektor, die Produktion und vor allem Lagerung in Ballungsgebieten attraktiv macht.
Chancen von Industrieimmobilien
Langfristige Mietverträge mit bonitätsstarken Unternehmen
Hohe Nachfrage und stabile Renditen
Risiken von Industrieimmobilien
Konjunkturschwankungen können die Branche beeinflussen
Standortabhängigkeit und hohe Anfangsinvestitionen
Investitionschancen anderer Assetklassen
Aber auch Assetklassen wie Büroimmobilien, Hotels oder Gesundheitsimmobilien bieten jeweils spannende Investitionschancen. Büroimmobilien profitieren von der Nachfrage nach flexiblen und modernen Büroflächen und dem steigenden Interesse an Co-Working-Spaces und New-Work-Konzepten.
Wer in Hotelimmobilien investiert, kann von der nach Corona boomenden Tourismusbranche profitieren. Allerdings funktioniert das natürlich eher an Standorten oder in Regionen, die touristisch nachgefragt sind und folgt den Urlaubs- und Ferienzyklen.
Auch Gesundheitsimmobilien erfreuen sich bei Investor:innen steigender Beliebtheit. Denn der demographische Wandel führt zu steigendem Bedarf an Gesundheitsleistungen und verspricht Investor:innen so langfristige Investitionen mit stabilen Renditen.
Passende Gewerbeimmobilieninvestmentstrategie für das eigene Investment
Der Erfolg einer Gewerbeimmobilien-Investition hängt maßgeblich von der gewählten Strategie ab. Deswegen gibt’s an dieser Stelle einen Blick auf drei Strategieansätze für die Investition in Gewerbeimmobilien: die Core-Strategie, die Value-Add-Strategie und die Opportunistische Strategie.
Core-Strategie
Core-Immobilien sind Bestandimmobilien im gewerblichen Bereich, die als sichere und liquide Anlageobjekte gelten. Die Core-Srategie meint also Investitionen in etablierte Immobilien mit langfristigen Mietverträgen und bonitätsstarken Mieter:innen. Die Strategie verspricht stabile Renditen und ist für institutionelle Investor:innen mit konservativer Anlagestrategie geeignet. Wer auf diese Weise investiert, profitiert und setzt auf eine hohe Planbarkeit und eine geringe Volatilität des eigenen Gewerbeimmobilieninvestments.
Value-Add-Strategie
Die Value-Add-Strategie setzt auf die Aufwertung von Gewerbeimmobilien durch Sanierung, Modernisierung und Neuvermietung. Die Maßnahmen dienen der Steigerung des Immobilienwertes und der Rendite des Gewerbeobjekts. Wer darauf setzt, verfolgt einen eher aktiven Investmentansatz. Entsprechend ist die Strategie in erster Linie für erfahrene Investor:innen mit hoher Risikoberitschaft geeignet. Das höhere Risiko wird meist durch höhere Renditen und Wertsteigerung durch die Entwicklung der Immobilie belohnt.
Opportunistische Strategie
Wer die Opportunistische Strategie bei Gewerbeimmobilien wählt, investiert in risikoträchtige Immobilien, die zum Zeitpunkt des Erwerbs erhebliche Deifzite aufweisen. Das bedeutet in der Regel eine geringere Marktliquidität und höhere Komplexität. Dafür ist das Renditepotential hoch. Wer von überdurchschnittlichen Renditen und einer hohen Markteffizienz profitieren möchte, sollte allerdings Erfahrung mitbringen und risikobereit sein. Denn es handelt sich um die spekulativste Strategie am Gewerbeimmobilienmarkt
Auswahl der richtigen Strategie für Investments in Gewerbeimmobilien
Die Auswahl der Strategie hängt von vielen Faktoren ab. Im Laufe der Zeit kann sich die Strategie auch ändern oder Strategien können parallel angewandt werden.
Wichtig ist nur, dass die gewählte Strategie zum eigenen Anlageprofil passt. Bedeutet: die eigene Risikotoleranz und die Ziele müssen berücksichtigt werden. Gleiches gilt für die eigene zeitliche Perspektive. Also welchen Anlagehorizont und welche Liquidität hat die Investition? Schließlich muss die zum Zeitpunkt gewählte Strategie zu den aktuellen Marktbedingungen und Trends passen.
Perfect-Fit-Finanzierung: Ein Schlüssel zum renditestarken Investment
Gewerbeimmobilien bieten chancenreiche Investmentmöglichkeiten mit solider Rendite. Wer umfassend informiert bleibt und die passende Strategie zur eigenen Situation findet, hat gute Startvoraussetzungen, die eigenen Investmentziele zu erreichen.
Die vielleicht größte Hürde ist es aber, die passende Finanzierung zu finden. Die Urbyo Finanzierungsprofis begleiten gerne bei jedem Schritt des Investmentprozesses und finden vor allem die passende Finanzierung für jedes Investment.
Profis für Profis: Urbyo Professional
Großprojekte finanzieren? Kein Thema.
Von der Projektanlage über den Banken- und Angebotsvergleich bis hin zur Abwicklung und Secret Deal Akquise sind unsere erfahrenen Finanzierungsberater:innen zur Stelle. Jetzt anmelden und Plattform entdecken.