Steueraspekte bei gewerblicher Immobilienfinanzierung
Steueroptimierungen in der gewerblichen Immobilienfinanzierung
Disclaimer: Der folgende Text bietet keine Steuerberatung und kann daher auch keine Steuerberatung ersetzen. Wer konkrete steuerliche Fragen und Anliegen hat, sollte sich unbedingt an eine Steuerberatung wenden.
Jedes Investment in gewerbliche Immobilien ist ein Zahlenspiel. Da unterscheidet sich die gewerbliche Immobilienfinanzierung nicht von der privaten. Nur was sich auf dem Papier rechnet, ist für Investor:innen sinnvoll. Natürlich gibt es auch in der Gewerblichen Immobilienfinanzierung Raum für steuerliche Optimierungen. Denn Zinsen und Tilgung sind in der Regel steuerlich absetzbar – auch die Immobilie selbst lässt sich in der Regel abschreiben und rund um das Thema Steuern gibt es eine Menge Potential, das eigene Investment zu verbessern. Doch natürlich funktioniert das alles nur unter bestimmten Voraussetzungen.
Deswegen gibt’s hier alles Wichtige über die Steueraspekte bei gewerblicher Immobilienfinanzierung: Rein also in einen Überblick zu Themen wie Gewerbesteuer, Zinsen, Tilgung, Abschreibung, Umsatzsteuer und Grunderwerbsteuer.
Gewerbesteuer in der gewerblichen Finanzierung: Zinsen abziehen & Steuern sparen
Was ist die Gewerbesteuer? Die Gewerbesteuer ist eine Gemeindesteuer, die auf den Gewinn eines Gewerbebetriebs erhoben wird. Sie beträgt in der Regel 3,5 % des Gewerbeertrags. Der Gewerbeertrag ergibt sich aus der Summe der Umsatzerlöse, der Betriebsausgaben und den Gewerbeverlusten.
Da die Zinsen einer gewerblichen Immobilienfinanzierung in der Regel als Betriebsausgaben abziehbar sind, mindern sie den Gewerbeertrag und somit die Gewerbesteuerlast.
So mindern die Zinsausgaben die Steuerlast: Ein Beispiel
Ein Unternehmen hat einen Gewerbeertrag von 100.000 Euro. Die Zinsen für die gewerbliche Immobilienfinanzierung betragen 20.000 Euro. Die Gewerbesteuer beträgt 3,5 % des Gewerbeertrags, also 3.500 Euro.
Wenn das Unternehmen die Zinsen als Betriebsausgaben abzieht, beträgt der verbleibende Gewerbeertrag 80.000 Euro. Die Gewerbesteuer auf 80.000 Euro beträgt 2.800 Euro.
In diesem Beispiel hat das Unternehmen durch den Abzug der Zinsen 700 Euro Gewerbesteuer gespart.
Kann ich die Tilgung einer gewerblichen Immobilienfinanzierung steuerlich geltend machen?
Nein, die Tilgung einer gewerblichen Immobilienfinanzierung kann nicht steuerlich geltend gemacht werden. Das liegt ganz einfach daran, dass die Tilgung eine Rückzahlung des Darlehens und deswegen keine Betriebsausgabe ist.
Wie wird die Abschreibung in der gewerblichen Immobilienfinanzierung steuerlich geltend gemacht?
Die Abschreibung hingegen kann in der gewerblichen Immobilienfinanzierung in der Regel über die Nutzungsdauer der Immobilie verteilt geltend gemacht werden. Die Nutzungsdauer von gewerblichen Immobilien beträgt in der Regel 33 1/3 Jahre.
Die Abschreibung kann in der Steuererklärung als Betriebsausgabe geltend gemacht werden. Dazu müssen Unternehmen die Anschaffungskosten der Immobilie, die Nutzungsdauer und die Abschreibungsmethode angeben.
Steuern sparen mit linearer & degressiver Abschreibung
Die Anschaffungskosten einer gewerblichen Immobilie können in der Regel steuerlich abgeschrieben werden. Die Abschreibung ist eine gewinnmindernde Aufwendung, die den Gewinn des Unternehmens senkt und somit die Steuerlast verringert.
Es gibt zwei Abschreibungsmethoden für gewerbliche Immobilien:
Lineare Abschreibung: Bei der linearen Abschreibung werden die Anschaffungskosten gleichmäßig über die Nutzungsdauer der Immobilie abgeschrieben. Die Nutzungsdauer von gewerblichen Immobilien beträgt in der Regel 33 1/3 Jahre.
Degressive Abschreibung: Bei der degressiven Abschreibung werden die Anschaffungskosten in den ersten Jahren stärker abgeschrieben als in den Folgejahren. Die degressive Abschreibung ist nur für Gebäude möglich, die nach dem 31. Dezember 1924 errichtet wurden.
Die Wahl der richtigen Abschreibungsmethode hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie z. B. der Höhe der Anschaffungskosten, der Nutzungsdauer der Immobilie und der erwarteten Steuersituation des Unternehmens. In der Regel ist die lineare Abschreibung die bessere Wahl, da sie einfacher zu berechnen ist und weniger Risiken birgt. Die degressive Abschreibung kann jedoch in manchen Fällen zu einer höheren steuerlichen Entlastung führen.
Wichtig ist, dass sich Unternehmen von Steuerberater:innen beraten lassen, um die für sie optimale Abschreibungsmethode zu wählen.
Wann ist die Umsatzsteuer bei einer gewerblichen Immobilienfinanzierung abzugsfähig?
Die Umsatzsteuer bei einer gewerblichen Immobilienfinanzierung ist in der Regel abzugsfähig. Das bedeutet, dass Unternehmen die Umsatzsteuer, die bei der Anschaffung oder Herstellung einer gewerblichen Immobilie anfällt, als Vorsteuer abziehen können.
Allerdings ist der Vorsteuerabzug nur möglich, wenn die Immobilie zu mindestens 10 % betrieblich genutzt wird. Außerdem muss die Immobilie ein Wirtschaftsgut sein, das der Erzielung von Einnahmen dient. Ist die Voraussetzung erfüllt, kann die Umsatzsteuer in der Steuererklärung als Vorsteuer geltend gemacht werden. Dazu müssen Unternehmen die Rechnungen des Verkäufers oder Bauunternehmens aufbewahren und die Umsatzsteuer in der Steuererklärung angeben.
Grunderwerbsteuer absetzen bei gewerblicher Immobilienfinanzierung?
Nein. Denn die Grunderwerbsteuer bei einer gewerblichen Immobilienfinanzierung ist eine Verkehrssteuer, die auf den Erwerb von Grundstücken erhoben wird. Damit gehört sie zu den Kaufnebenkosten und ist keine Betriebsausgabe.
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Der erste Schritt zum Immobilieninvestment ist die passende Finanzierung. Wenn die zu den Zielen und zur Strategie passt, lässt sich der eigene Deal natürlich immer weiter optimieren. Bei konkretem steuerlichen Beratungsbedarf, sollte jede:r Investor:in sich immer an eine Steuerberatung wenden. Denn das hier war nur ein erster Überblick.
Wer aber die passende Finanzierung als Grundlage sucht, wendet sich ganz easy an Urbyos Finanzierungsprofis.
