Rechenzentrum für Immobilieninvestoren
Assetklasse Rechenzentren: Was bieten sich für Chancen?
In der zunehmend digitalisierten Welt von heute sind Rechenzentren zu einem unverzichtbaren Bestandteil der globalen Infrastruktur geworden. Getrieben durch die exponentielle Zunahme von Technologien wie Cloud-Computing, künstlicher Intelligenz (KI) und dem Internet der Dinge (IoT) hat sich der Bedarf an Datenverarbeitung und -speicherung drastisch erhöht. Diese Entwicklung hat nicht nur die Nachfrage nach Rechenzentren stark angekurbelt, sondern bietet auch eine bedeutende Investitionsmöglichkeit für Immobilieninvestoren.
Rechenzentren als attraktive Investitionschance
Rechenzentren gehören zu den dynamischsten und am schnellsten wachsenden Assetklassen im Immobiliensektor. Im Februar verkündete Microsoft den Bau von drei Hyperscaler-Rechenzentren in den niederrheinischen Städten Bedburg, Bergheim und Elsdorf mit einer Investitionssumme von bis zu drei Milliarden Euro. Dies ist nur ein Beispiel für den boomenden Markt, der durch die steigende Nachfrage nach Rechen- und Speicherkapazität angetrieben wird.
Viele Standorte in Deutschland profitieren an diesem Boom. Städte wie Frankfurt am Main, das mit über 60 Rechenzentren den weltweit größten Internetknoten beherbergt, sowie Berlin, München, Düsseldorf, Hamburg und zunehmend auch kleinere Städte wie Offenbach und Magdeburg, profitieren von dieser Entwicklung. Sogar ländliche Regionen wie Falkenstein im Vogtland erleben einen Anstieg in der Ansiedlung von Rechenzentren.
Steigender Bedarf und exzellente Wachstumsperspektiven
Für Immobilieninvestoren bieten Rechenzentren als Sub-Assetklasse im Core-Bereich attraktive Möglichkeiten. Diese spezialisierten Immobilien können Serverflächen von bis zu 100.000 m² umfassen und bieten verschiedene Vorteile:
Hohe Wertschöpfung pro Quadratmeter
In Gewerbegebieten, den bevorzugten Standorten für Rechenzentren, führen die hohen Flächen- und Geldumsätze zu einer erheblichen Wertsteigerung der Grundstücke.
Langfristige Mietverträge und stabile Einnahmen
Die Einzel-Mietverträge für Rechenzentren sind verwaltungsarm und bieten eine stabile Einnahmequelle mit geringem Managementaufwand.
Zuliefereransiedlungen im Umfeld
Rechenzentren ziehen oft zusätzliche Unternehmen im Umfeld an, was die Attraktivität der Standorte weiter steigert.
Risiken und Herausforderungen
Trotz der verlockenden Chancen gibt es auch Herausforderungen und Risiken, die berücksichtigt werden müssen. Dazu gehören:
Klumpenrisiko und eingeschränkte Drittverwendung
Rechenzentren sind hochspezialisierte Immobilien, die im Falle einer Umnutzung nur schwer an alternative Nutzungsmöglichkeiten angepasst werden können. Dieses theoretische Risiko wird jedoch durch die fortschreitende Digitalisierung und den anhaltenden Bedarf an Serverleistungen gemildert.
Hoher Energieverbrauch
Rechenzentren haben einen enormen Energiebedarf, insbesondere für den Betrieb der Server und deren Kühlung. Derzeit verbrauchen die etwa 3.000 Großrechenzentren in Deutschland rund 18 Terawattstunden (tWh) Strom pro Jahr, was 3 % des gesamten deutschen Stromverbrauchs entspricht. Bis 2030 wird eine Verdoppelung auf 35 tWh erwartet.
Nachhaltigkeit und Klimafreundlichkeit
Die zunehmenden Klimaschutzvorschriften stellen eine weitere Herausforderung für die Branche dar. Die deutsche Regierung strebt an, dass Rechenzentren bis 2027 klimaneutral betrieben werden. Dies erfordert unter anderem die Nutzung von 100 % Ökostrom und die effiziente Wiederverwendung der Abwärme, die bei der Datenverarbeitung entsteht. Derzeit verwerten jedoch nur 5 % der Rechenzentren mehr als die Hälfte ihrer Abwärme, was auf zu niedriges Temperaturniveau, hohe Investitionskosten und mangelnde Wirtschaftlichkeit zurückzuführen ist.
Um die Akzeptanz und Klimaverträglichkeit von Rechenzentren zu steigern, empfiehlt Aengevelt Research, die energetische Infrastruktur von Anfang an mit einzuplanen. Beispiele aus anderen Ländern zeigen, wie dies erfolgreich umgesetzt werden kann: In Stockholm deckt die Abwärme von Rechenzentren bereits 10 % des gesamten Wärmebedarfs des städtischen Fernwärmenetzes.
Finanzierungsmöglichkeiten für Rechenzentren
Die Finanzierung von Rechenzentren stellt eine besondere Herausforderung dar, da es sich um hochspezialisierte und kapitalintensive Projekte handelt. Traditionelle Bankkredite spielen hierbei eine wichtige Rolle, doch aufgrund der spezifischen Anforderungen und Risiken dieser Assetklasse werden zunehmend maßgeschneiderte Finanzierungsmodelle entwickelt. Investoren haben die Möglichkeit, auf verschiedene Finanzierungsquellen zurückzugreifen, darunter Joint Ventures mit institutionellen Investoren, REITs (Real Estate Investment Trusts) und Infrastrukturfonds, die sich auf diese Art von Vermögenswerten spezialisiert haben. Zudem wird vermehrt auf alternative Finanzierungsformen wie Private Equity und Crowdfunding gesetzt, um die erforderlichen Mittel für den Bau und Betrieb neuer Rechenzentren zu sichern. Wichtig ist dabei, die Finanzierung von Anfang an auf eine solide Grundlage zu stellen und auch ESG-Kriterien (Environmental, Social, Governance) zu berücksichtigen, um langfristig stabile und nachhaltige Renditen zu erzielen.
Die richtige Finanzierungstrategie für so ein gewerbliches Immobilienprojekt kann den Unterschied zwischen einem erfolgreichen und einem risikobehafteten Investment ausmachen, weshalb es ratsam ist, frühzeitig Experten und Finanzierungsberater einzubeziehen, um die optimale Struktur für das Projekt zu entwickeln.
Zukunftsorientierte Investition in die digitale Infrastruktur
Rechenzentren stellen eine zukunftsträchtige Assetklasse für Professionals dar, die sowohl in wirtschaftlicher als auch in gesellschaftlicher Hinsicht von großer Bedeutung ist. Angesichts der globalen Digitalisierung und des wachsenden Bedarfs an Datenverarbeitungskapazitäten werden Rechenzentren weiterhin eine zentrale Rolle spielen. Investoren, die frühzeitig in diese spezialisierte Assetklasse investieren, können von langfristigen und stabilen Renditen profitieren, vorausgesetzt, sie berücksichtigen die Nachhaltigkeitsaspekte und passen sich den steigenden Anforderungen an die Energieeffizienz an.
Mit der richtigen Planung und dem Einsatz von erneuerbaren Energien können Rechenzentren nicht nur wirtschaftlich erfolgreich, sondern auch ökologisch verantwortungsbewusst betrieben werden. Dies macht sie zu einer der vielversprechendsten und zukunftssichersten Investitionsmöglichkeiten im Immobiliensektor.
Kann man als Investor ein Rechenzentrum bauen & betreiben?
Es ist definitiv möglich, ein Rechenzentrum als externer Betreiber zu bauen und die Rechenkapazitäten dann an Unternehmen oder Dienstleister zu vermieten. Das Geschäftsmodell, sogenannte "Colocation" oder "Rechenzentrum-as-a-Service", ist in der Branche weit verbreitet und bietet dir als Betreiber interessante Einnahmemöglichkeiten.
Standortwahl: Worauf musst du achten?
Auch wenn du theoretisch in vielen Gewerbegebieten bauen kannst, gibt es einige entscheidende Standortfaktoren, die den Erfolg deines Rechenzentrums beeinflussen:
Datenanbindung
Eine zuverlässige und leistungsstarke Breitbandverbindung ist essenziell. Rechenzentren siedeln sich oft in der Nähe großer Internetknotenpunkte wie Frankfurt (DE-CIX) an, wo die besten Verbindungen bestehen.
Energieversorgung
Der hohe Stromverbrauch von Rechenzentren (besonders für Server und Kühlung) verlangt nach einer stabilen, günstigen Energiequelle. Ideal ist eine Nähe zu grünen Energielieferanten, da Nachhaltigkeit ein immer wichtigerer Faktor wird.
Kühlung
Kühlkapazitäten spielen eine zentrale Rolle. In kälteren Regionen oder in der Nähe von Wasserquellen lassen sich Betriebskosten durch natürliche Kühlung reduzieren.
Bauvorschriften
: Die Höhe und Tiefe des Baus, Umweltauflagen und die Genehmigung von Notstromaggregaten (oft mit Öltanks) sind weitere wichtige Punkte, die von den lokalen Bauordnungen abhängen.
Einnahmen und Renditen von Rechenzentren
Rechenzentren bieten dir als Investor in der Regel stabile und langfristige Einnahmequellen. Mietverträge mit Nutzern (z.B. Cloud-Dienstleister, große Unternehmen) laufen oft über mehrere Jahre und können durch die hohe Nachfrage nach Rechenleistung weiter ausgebaut werden.
Ein paar wichtige Punkte zu den Einnahmen und Renditen:
Hohe Quadratmetermieten
Rechenzentren erwirtschaften deutlich höhere Mieteinnahmen pro Quadratmeter im Vergleich zu herkömmlichen Gewerbeimmobilien, da sie spezialisierte Infrastrukturen wie Serverräume und Kühltechniken benötigen.
Langfristige Verträge
Die Mietverträge für Colocation-Services sind meist langfristig angelegt, oft 5 bis 10 Jahre oder länger, was dir eine stabile Einkommensbasis sichert.
Zweistellige Renditen
In der Praxis liegen die Renditen von Rechenzentren bei etwa 7-10 % und können in bestimmten Fällen sogar zweistellig werden. Das hängt jedoch stark von der Nachfrage, den Betriebskosten und der Effizienz des Standorts ab.
Du kannst auf jeden Fall als externer Betreiber erfolgreich sein, vorausgesetzt, du wählst den Standort mit Bedacht aus und planst die Infrastruktur gründlich. Die Standortfaktoren – insbesondere Energie und Datenanbindung – sind entscheidend für deinen Erfolg. Renditen können durch die hohe Nachfrage nach Rechenleistung sehr attraktiv sein, jedoch solltest du dich auch auf hohe Betriebskosten (besonders Strom und Kühlung) vorbereiten.
Wenn du dich für den Bau entscheidest, wäre es ratsam, Experten aus den Bereichen IT, Energie und Immobilien ins Boot zu holen, um ein solides, zukunftssicheres Rechenzentrum zu realisieren.
